На фоне полного переустройства системы жилищного строительства рынок может рухнуть из-за банкротства одной компании. Этому способствуют вологодские чиновники.

Реформа системы жилищного строительства в стране идет полным ходом. Как это часто бывает, ее авторы нарисовали образ светлого будущего, где не будет обманутых дольщиков и недобросовестных застройщиков, а о трудностях «переходного периода» не задумались. В итоге многие новеллы и накопленные проблемы вступают в разрушительный резонанс, возникают «горячие точки», которые могут попросту разрушить рынок.

Посмотрим, к примеру, что изменится в области страхования рисков неисполнения застройщиком своих обязательств. Для этих целей уже создан компенсационный фонд при Минстрое (аналог системы страхования вкладов в банковском секторе), а с 1 июля средства дольщиков нужно будет размещать на так называемых эскроу-счетах. Средства с них можно потратить только на проект, а не на другие затеи застройщика. И там уже законом предусмотрено страхование средств в размере до 10 миллионов рублей.

Выглядит красиво, но как это соотносится с текущей ситуацией, ведь пока основным механизмом были и остаются договоры о страховании гражданской ответственности застройщика, которые дольщики заключали со страховыми компаниями. Альтернатива в виде компенсационного фонда доступна не всем, потому что проекты, стартовавшие до 2017 года (а это подавляющее число проблемных объектов с обманутыми дольщиками) должны сохранять прежнюю форму обеспечения — банковскую гарантию либо страховку. И что делать? Ответа на подобные вопросы у реформаторов нет.

«Законодатели принятием новых законов, по их логике, обеспечили защиту прав участников долевого строительства. Свою миссию на этом этапе они считают выполненной. В ближайшее время законодатель вряд ли будет обращать внимание на проблемы «переходного периода». Только практика применения новелл, особенно в судах, раскроет нам глаза на истинное положение дел, ведь застройщики, дольщики-инвесторы, банки и страховые компании будут апробировать все принятое на своей шкуре», — предупреждает Лола Кирилова, эксперт проекта «Финшок» Национальной программы повышения финансовой грамотности.

Одна на всех

Краш-тестом для системы переходного периода может стать банкротство страховой компании «Респект», которого с подачи вологодских чиновников добиваются дольщики «Стройиндустрии». Так получилось, что сейчас эта рязанская компания имеет исключительное значение на рынке. Всего на сегодняшний день действуют 12 лицензий на страхование гражданской ответственности застройщика. Но фактически договоры с застройщиками и дольщиками заключает только «Респект», остальные страховщики фактически ушли из этого сегмента рынка. И загнать их туда административными методами, да еще на фоне масштабной реформы вряд ли возможно.

«То, что этим видом страхования занимается только одна компания, говорит о неразвитости страхового рынка. И это очень плохо, — оценивает ситуацию Елена Иванкина, декан факультета экономики недвижимости Института отраслевого менеджмента РАНХиГС. — Страхование ответственности бизнеса обязательно должно быть. На Западе без этого не дают банковских гарантий. Должны быть компенсационные фонды, причем в США они существуют на уровне 1% от бюджета государства, и должны быть эскроу-счета, которые со временем заменят значительную часть финансирования вместо долевого строительства. Все три элемента должны работать».

Как в зоне риска оказалась компания, которая, по сути, несет на себе функции по обеспечению работы целой отрасли? Как уже рассказывала«Новая газета», это результат сложной игры, которую вели против «Стройиндустрии» вологодские чиновники. Интересы дольщиков и страховщиков стали в ней разменной монетой.

Страховка от рейдеров?

Напомним, что бизнес предпринимателя Вячеслава Гудкова (а это далеко не только «Стройиндустрия») стал объектом интереса рейдеров. Бизнесмену в итоге удалось отбиться, а вот дольщикам повезло меньше. Нажили себе проблем и чиновники. Вологодская область, по оценке Генпрокуратуры, стала одним из самых проблемных регионов с точки зрения проблем с долевым строительством.

Тогда руководство области пришло к выводу, что все проблемы можно решить за счет СК «Респект». Сначала страховщику было предложено инвестировать собственные средства после завершения строительства домов «Стройиндустрии», хотя это противоречит и духу, и букве закона. Затем дольщикам намекнули, что своих квартир им все равно не видать, но зато можно обратиться в суд на компанию «Респект», чтобы получить страховку. Тут есть нюансы. Во-первых, для этого нужно отказаться от прав дольщика-соинвестора и выйти из реестра кредиторов, что чудным образом совпадает с идеей передачи «очищенного» от притязаний граждан объекта новому застройщику, близкому властям. Во-вторых, компания «Респект» предупреждала, что будет рассматривать такие действия, как мошенничество, потому что не видит в этой ситуации страхового случая. Почему? Потому что застрахована ответственность застройщика от несчастного случая, а не от целенаправленных действий по банкротству компании и уж тем более по совершению преступления.

Тут вновь сказалась непоследовательная позиция правоохранительных органов, которые поначалу возбудили в отношении Гудкова целый ворох уголовных дел, а потом «сократили» обвинение до «злоупотребления полномочиями», отдельно подчеркнув, что у застройщика не было умысла на хищение средств дольщиков. Подсобили и вологодские суды, которые сначала приняли беспрецедентное решение, по которому весь недостроенный дом и земельный участок под ним были переданы одной-единственной дольщице Орловой (с объемом претензий в 2,5 миллиона рублей), а потом быстренько провели процедуру банкротства «Стройиндустрии» путем самоликвидации. Опять та же логика: застройщик не виноват, пусть тогда платит страховщик.

СК «Респект», однако, удалось по суду расторгнуть договор страхования, и теперь дольщиков, соблазнившихся на посулы властей, снова ждут суды, но уже по возврату незаконно полученных ими страховок. Есть и риск привлечения к уголовной ответственности.

В масштабах страны

При этом был сделан и ответный ход: дольщики, как под копирку, стали подавать иски о введении процедуры банкротства компании «Респект». Зачем это нужно им, непонятно: путь к получению страховки из конкурсной массы крайне долог, сложен и ненадежен. То есть и в этом случае дольщики, скорее всего, ничего не получат, зато создадут огромные проблемы сотням тысяч таких же, как они, граждан по всей стране.

Ведь, как мы уже объяснили, другой компании, которая сейчас страховала бы гражданскую ответственность застройщика, просто нет. Альтернативы же схеме со страховкой для многих участников рынка попросту недоступны. Не всем по силам стать участниками компенсационного фонда или получить банковские гарантии.

«Гарантии будут получены только крупными компаниями, уже имеющими значительные активы и зарекомендовавшими себя на рынке строительства. Для остальных выход — это не банковские гарантии, а банковский кредит. То есть это усложнение финансовых условий и удорожание строительства», — прогнозирует Елена Иванкина из РАНХиГС.

То есть, без преувеличения, проблема, созданная на ровном месте вологодскими чиновниками, может стать ЧП федерального масштаба. Отвечать за это придется в таком случае не только губернатору, но и Минстрою вместе с правительством, потому что президент шел на выборы с обещанием решить проблемы обманутых дольщиков, а не умножить их.

Кирилл Матвеев — Новая газета

,